La Federación de Asociaciones de Barrios de Zaragoza ha presentado las siguientes Alegaciones a la Modificación Aislada 178 del Plan General de Ordenación Urbana que afecta al antiguo cuartel de Pontoneros de Sangenís

Esta Modificación fue aprobada inicialmente por el  Pleno municipal en sesión de 28 de diciembre de 2020, con los votos de Vox, Ciudadanos y PP, para adecuar las condiciones urbanísticas de cuatro parcelas de dicho espacio y sus viviendas de oficiales, con el fin de poder desarrollar en dos de ellas una residencia de estudiantes de gran capacidad, en colaboración con la iniciativa privada

Las alegaciones de la FABZ inciden, entre otras cuestiones, en la ausencia de necesidad, conveniencia y justificación de esta modificación puntual del PGOU, en la falta de justificación para cambiar la catalogación de las parcelas, y en la ausencia de interés social en la constitución de un derecho de superficie para la construcción de una residencia privada, frente a otras alternativas que serían más beneficiosas para el interés general y público. En suma: urbanismo a la carta para el interés privado

A L E G A C I O N E S (resumen)

PRIMERA.- Incompetencia del Gerente de la Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda para solicitar la tramitación de una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana.

El 15 de septiembre de 2020, el gerente de la sociedad municipal Zaragoza Vivienda solicita al Área de Urbanismo y Equipamientos la redacción y tramitación de una modificación. Estatutos de la Sociedad ZV, son funciones de su Gerente: cuestiones de organización de la sociedad, control presupuestario y seguimiento de la gestión ordinaria de la sociedad. Instar la modificación del planeamiento excede a sus propias competencias que, en todo caso, debería contar con la aprobación del Consejo de Administración (art. 11 de los Estatutos de ZV).

SEGUNDA.- Ausencia de necesidad y de conveniencia de la tramitación de la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana.

El artículo 85 de la Ley de Urbanismo de Aragón, sobre las modificaciones aisladas del planeamiento, establece que éstas contendrán la justificación de su necesidad o conveniencia y el estudio de sus efectos sobre el territorio.

Según consta en la Memoria de Gerencia de Urbanismo, la Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda justifica la modificación 178 argumentando que para que la residencia de estudiantes se ejecute, es preciso que intervenga también la iniciativa privada puesto que el Ayuntamiento carece de fondos y de estructura para construir y gestionar un equipamiento de esta magnitud.

La Sociedad Municipal cuenta con un estudio económico (se dio cuenta al Consejo de Administración el 9 de enero de 2017) en que se estima necesaria una inversión de 8.011.341 euros, con financiación externa con préstamo con garantía hipotecaria de 5.330.868 euros.

El proyecto de presupuesto municipal para 2021 es de  824.382.208 euros, pero de ningún modo queda acreditada la necesidad de intervención de la iniciativa privada para la ejecución del proyecto, constando que ZV obtuvo el visto bueno de la banca ética para la concesión del préstamo.

Zaragoza Vivienda, y la Memoria de Modificación, llega a afirmar que únicamente la iniciativa privada se interesará si el plazo de cesión del suelo se alarga más de lo posible que en el régimen de concesión. Parece que los responsables públicos están más interesados en responder al interés privado de los promotores para alargar la cesión de suelos y modificar su régimen jurídico que al interés general del proyecto.

Ante las alternativas de gestión directa, gestión indirecta (concesión hasta 50 años), gestión interesada, arrendamiento, concierto, socio mercantil o cooperativa, se opta por la de superficie (99 años).

A diferencia con el derecho de superficie, que otorga la propiedad temporal sobre el inmueble dejando a la libertad del superficiario el uso que se haga del bien, la concesión administrativa posee  finalidad de uso muy concreta, regulada por el pliego de condiciones administrativas.

El derecho de superficie otorga al superficiario, diferente al concesionario, derecho de propiedad únicamente limitado en el tiempo sobre la edificación en virtud del correspondiente derecho. No existe justificación en la Modificación para ejercitar el derecho de superficie, incumpliendo el art. 85 de la LUA que obliga en modificaciones aisladas contener la justificación de su necesidad o conveniencia.

TERCERA.- Ausencia de justificación del cambio de catalogación de las parcelas 3.06A y 3.22B  de sistema general a dotación local.

La clave de bóveda de la Modificación recae en la constitución del derecho de superficie sobre las parcelas 3.06A y 3.22B. Por ello se modifica el carácter de dotación, pasando de sistema general a local, reconociendo la memoria que el cambio de catalogación obedece a posibilitar el ejercicio del derecho de superficie sobre ambas parcelas.

El PGOU, en su artículo 8.1.1, define sistemas generales y dotaciones locales. Los primeros: infraestructuras y equipamientos urbanísticos al servicio de toda o gran parte de la población del municipio previstos por el Plan. Los segundos: infraestructuras y equipamientos al servicio de áreas inferiores establecidos por el planeamiento.

Del expediente obrante en la Modificación no existe argumentación alguna para el cambio de catalogación de un sistema general o dotación local, salvo el poder otorgar en su día el derecho de superficie sobre ambas parcelas.

CUARTA.- Ausencia de interés social en la constitución de un derecho de superficie para la construcción de una residencia privada.

Los patrimonios públicos del suelo, como son los de esta Modificación, representan una reserva de las administraciones públicas con la que incidir en una política de vivienda que garantice el derecho universal a la vivienda saludable, apropiada y asequible.

La LAU (Ley Urbanística de Aragón)  señala como principal destino del patrimonio público del suelo  la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección y  otros usos de interés social.

La Modificación contempla el destino privado de las parcelas 3.06A y 3.22B  entrando en colisión con los usos de interés social, dado que la modificación únicamente pretende, previa celebración del procedimiento licitatorio y el otorgamiento del mencionado derecho de superficie, dar entrada a la iniciativa privada en la construcción de la referida residencia.

Viviendas de oficiales (derecha) en la calle Madre Ràfols

Plaza José María Forqué: a izquierda y derecha edificios del antiguo cuartel